아파트 담보대출 갈아타기(주담대 사업자 대환) 후순위 채무통합

 
안녕하세요. 담보대출 상담사가 운영하는 블로그에 오신 걸 환영합니다. 
이번 시간에서는 아파트담보대출에 있어서의 갈아타기 필요성과 더불어 올바른 방향성에 있어 작성해 드리려고 합니다. 특히나 많은 분들이 금리인하 소식과 맞물려 많은 부분 알아보고 계신 만큼 해당 내용이 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠네요~

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※ 아파트담보대출 갈아타기의 필요성
 
거두절미하고 금리 높은 상품이 있는 경우 낮은 금리로 갈아타는 건 어떻게 본다면 당연히 필요한 부분이라 할 수 있습니다. 물론 현재 보유한 대출상품에 있어 중도상환수수료에 대한 부담이 있기 때문에 잘 계산해 봐야겠지만 만약 금액의 크기가 갈아타고 난 후 줄어드는 이자금액과 비교해 합리적이라고 느끼신다면 분명 그 필요성은 절실할 수밖에 없을 것입니다.
또한 담보대출을 갈아타는 데 있어 상환방법의 조정으로 월 불입액을 낮출 수도 있다는 것도 하나의 장점이 될 수 있을 것입니다.
 
그럼 갈아타는 데 있어 단순한 입장으로만 봐야 할까요?
아닙니다. 단순히 A금융사를 B금융사로 바꾸는데 그치지 않고, 만약 A, B, C금융사로 흩어진 대출을 D금융사 한 곳으로 묶는다면 단순히 금리를 낮추는데 그치지 않고, 채무건수 통합으로 인해 신용점수 상승 및 재무 관리에 있어서도 분명 큰 도움이 되실 수 있는 것입니다.
이는 담보대출을 떠나 신용대출에 있어서도 포함이 될 수 있을 텐데요..
그럼 만큼 아파트담보대출 갈아타기의 필요성은 가능한 선에서 꼭 필요한 대목이 될 수 있을 것입니다.

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※ 아파트담보대출 사업자금에 대한 논의
 
인터넷 등을 통해 많은 부분 이해를 하셨을 수도 있을 것이며, 몇몇 상담사 혹은 중개업체(컨설팅 등)를 통해 사업자 담보대출에 대한 이야기를 들어보셨을 거라 생각됩니다.
우리가 알고 있는 아파트담보대출의 경우 크게 두 가지로 구분됩니다.
1. 가계자금(생활안정자금)
- 상환기간 : 30~40년(원리금 or 원금분할 납부) / DSR 및 DTI 규제적용 / LTV 최대 70% 범위(규제지역 60%, 다주택자 60%)
2. 사업자금(운전자금, 시설자금)
- 상환기간 : 3년~5년(만기일시상환 납부) / DSR 및 DTI 규제 없음 / LTV 최대 80~85% 범위
 
위 내용에서 보셨듯이 우리가 일반적으로 집을 구매할 때 받게 되는 상품이 가계자금으로 볼 수 있으며, 이는 일반적인 소득자료를 통해 한도책정이 됩니다. 말 그대로 DSR 및 DTI를 통해 한도가 정해지고, 기존 다른 대출 금액이 있는 경우 한도 차감이 되어, 본인 소득에 맞는 한도 책정이 된다는 게 특징입니다.
 
그렇기 때문에 갈아타거나 혹은 대출을 알아보는 데 있어 신용대출과 더불어 당혹스러운 경우를 느끼기도 합니다. 물론 우량회사에서 높은 소득을 확보한 경우라면 예외가 될 수 있겠지만 그렇지 못한 경우라면 한도 제한의 벽을 느끼게 되는 상황이 나타나는 것입니다.
 
이런 상황에서 하나의 방법론이 되고 있는 게 바로 사업자를 이용한 주택담보대출이며, 이는 전 금융사에서 취급하고 있습니다. 다만, 실제 운영하는 사업자가 아닌 경우나 혹은 매출에 대해 증빙할 자료가 부족한 경우라면 이 역시 금융기관을 잘 선별해서 진행하는 게 중요할 수 있겠습니다.

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※  주담대 사업자 대환 및 채무통합에 대한 논의
 
주담대를 받는 이유는 집을 구매하기 위해 혹은 생활자금을 활용하기 위함입니다. 물론 사업자금이 필요해서 받는 경우가 있기 때문에 사업자 담보대출을 직접 알아보는 경우도 있겠지만 대부분이 대출에 대한 정리의 필요성과 더불어 번외적인 자금 활용이 목적이 될 수 있을 것입니다.
그중
첫 번째, 기존 담보대출 금리가 높아 대환이 필요한 경우
두 번째, 보유한 시용대출 건수가 많고 월 불입액이 부담스러워 정리를 하려는 경우
세 번째, 채무건수가 다수인 이유로 신용점수가 낮아 올리고 싶은 경우
 
만약 위 세 가지 경우에 해당이 되는 경우라면 담보대출을 활용해 대환대출 및 채무통합이 필요할 수 있으며, 무엇보다 이런 상황에 있어 DSR 및 DTI에 대한 문제가 되는 상황이 많기 때문에 사업자를 활용하여 진행하는 방법이 탁월한 선택이 될 수 있겠습니다.
 
왜냐하면, 만약 DSR문제가 있는 경우, 제도권 금융기관 모두가 이 적용을 받기 때문에 원하지 않게 비제도권 금융기관(대부업/P2P)을 이용할 수 있기 때문인데요.. 이는 특별한 경우가 아니라면 권해 드리고 싶은 부분이 아니기 때문에 제도권 금융기관에서의 방법을 찾는 게 우선이 될 수 있습니다.

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※ LTV 비율에 대한 논의
 
일반적으로 LTV라는 말은 담보인정비율이라고 말합니다. 내 담보가격에 대한 대출 비율을 말하고 있으며, LTV 70%라는 말은 시세 10억 인 집에 7억까지 대출이 가능하다는 것으로 참고하시면 되겠습니다.
시세는 인터넷이나 휴대폰 앱을 통해 KB시세를 찾아보시면 확인하실 수 있으며, 간혹 시세 미등재가 된 아파트가 있는 경우도 있으니 그런 경우 감정가를 통해 확인해야 한다는 점도 참고하셔야겠습니다.
 
일반적으로 가계자금의 경우 LTV 70%를 기준으로 자리 잡고 있습니다. 이는 경매 시 낙찰률과도 관련이 있는 내용인데요.. 생애 첫 주택구입 담보대출이라는 특판상품 등을 제외하곤 LTV 70% 이상 진행하는 제도권 금융기관은 없다고 보는 게 맞습니다. 그리고 서울 투기지역 등의 규제지역과 다주택자의 경우 LTV 50~60% 비율로 더 강화시켰기 때문에 이 부분에 있어서도 염두해서 자금 마련이 필요한 게 맞습니다.
 
부동산 투기를 막고자 운영되고 있는 규제들이 어쩌면 서민들(중산층)의 주택 구입 등에 있어 많은 제약이 생기고 있다는 생각이 종종 들기도 하는데요.. 이런 규제들은 언제든 풀릴 수도 있으니 항상 경제 소식에 귀를 기울이셨으면 좋겠네요~
 
자 그럼, 사업자금에 대해 알아볼까요? 사업자금의 경우 역시 일반적으로 70%로 운영되고 있지만 좀 더 예외적인 활용이 가능하기에, 1 금융권(시중은행)을 제외한 나머지 금융기관을 통해 최대 85% 범위까지 운영되기도 합니다. 물론 캐피탈이나 저축은행 등까지 그 폭을 넓혀 본다면 그 이상이 나오는 경우도 있긴 하겠지요~
많은 분들이 LTV 비율에 대해 관심을 갖는 이유가 추가적인 자금마련인 만큼 지역 및 금융사를 잘 체크하는 게 중요해 보입니다.

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※ 에필로그
 
지금까지 아파트담보대출 갈아타기의 필요성 및 사업자 주담대 대환이란 무엇인지 하나씩 알아보았습니다. 해당 내용을 이미 알고 계신 분들도 있을 테며, 크게 도움이 되지 않은 분들도 계실 테지만 그럼에도 불구하고 현실적인 상황에 있어 소신 있게 작성한 만큼 참고가 되셨으면 좋겠습니다.
 
그리고 사업자금을 이용한 담보대출을 알아보는 경우
1. 매출자료 부족(소득증빙 어려움)
2. 자금 용도증빙 문제
3. 신용점수 문제
4. LTV 비율 문제
 

 
위 네 가지 문제로 인해 답답한 상황이라면 상호금융권(새마을금고, 수협 등)을 통해 우선적으로 체크하는 게 유리할 수 있으니 참고하시면 좋을 듯합니다.
 
◈ 상담 시 진행을 목적으로 한 수수료 및 비용 요구에 있어 절대 피하셔야 합니다.
◈ 상담 진행 전 상담사의 신원확인은 필수입니다.(등록번호, 휴대폰번호, 이름 일치여부)