안녕하세요. 날씨가 많이 따뜻해진 거 같습니다. 유독 지난겨울이 길게 느껴졌었던 이유는 경제 흐름이 지독히도 안 좋았기 때문에라고 생각되는데요..
전 세계적인 인플레이션 고조와 그로 인한 금리 인상 그리고 부동산 시장의 하락까지 어느 하나 좋았던 부분들은 없었던 기간의 연속이었던 거 같습니다.
특히 최근 중동발 전쟁 이슈로 인해 환율까지 치솟는 분위기 속에 유례없는 기름값 폭등 역시 국민들의 삶을 더욱더 궁지로 몰아넣고 있는 건 아닌지 생각해 보게 되는데요.. 하루빨리 이런 시련들이 지나갈 거라 믿고요~ 특히나 부동산의 흐름이 하나의 싸이클로 이동했던걸 감안한다면 언젠가 다시 원래의 모습으로 회복되지 않을까 생각됩니다.
자 오늘 시간의 주제는 바로 전세퇴거자금대출입니다. 전세보증금반환 및 전세금반환대출로도 불리고 있는 해당 상품은 특히나 2~3년 전 부동산 활황기 때 계약했던 분들의 만기가 도래하는 시점과 맞물려 임대인, 임차인 모두 본질은 다르지만 각자의 스트레스를 받게 되는 상황이 되었습니다.
전세퇴거자금대출의 본질은 전세금을 반환하는 데 있습니다. 일반적인 경우라면 다른 세입자를 받으면서 동시에 진행되는 경우로 볼 수 있겠지만 현 시장의 모습이 달라졌기 때문에 그 방향성에 있어 매우 애매한 상황이 되었습니다.
(계약당시) 아파트 부동산 시세 10억 / 전세보증금 7억
(현재) 아파트 부동산 시세 8억 5천 / 전세 보증금 시세 5억 5천 정도
자 위 사례를 통해 몇 가지 경우의 수를 살펴보도록 하겠습니다.
우선 계약 당시만 해도 10억에 대해 LTV 80%까지 한도가 나와 7억에 대한 보증금을 빼주고 임대인이 직접 거주를 해도 되었으며, 또한 다른 세입자를 구하는데 역시 동일한 시세 기준으로 구해 볼 수 있었을 겁니다.
하지만 현 기준으로 보면 시세 85000만 원에 대한 LTV 70% 기준은 59500만 원이며, 현 전세보증금 시세 역시 55000만 선이기 때문에 새로운 세입자를 구해도? 대출을 받아 보증금을 반환하더라도 1억 이상의 자금이 더 필요한 상황이 생기게 되는 겁니다.
이런 경우는 분명 많은 분들이 같이 경험할 수밖에 없는 부분일 거라 생각됩니다. 이유는 전국적으로 부동산 시세가 하락했기 때문인데요..
이런 상황을 어쩔 수 없다 하더라도 문제는 한 가지가 더 있습니다.
[ DSR규제 ]
DSR이란 총부채원리금상환비율이라고 하여 지난 정권 때 만들어진 규제이며, 당시 가계부채의 심각성을 억제하고자 만들어 놓은 정책이 될 수 있습니다. 그렇다 보니 당시에야 투기를 막고자 운영되었지만 지금은 이 정책이 오히려 대출이 꼭 필요한 분들에게 화살이 되어 날아오는 상황이로 되어 버린 겁니다.
위의 경우로 예를 들면 내가 만약 연봉이 6천만 원이라면 아무런 대출이 없을 때 최대한도인 59,500만 원에 대해 다 받을 수 있게 되는 것이며, 만약 다른 신용대출 및 담보대출을 보유한 경우라면.. 그리고 그 금액이 연봉 정도의 범위가 된다면 추가적인 담보대출의 여력이 생기지 않게 되는 것입니다.
물론 정확한 계산보다는 하나의 예로 들었겠지만 현재 시중은행권이 DSR 40%, 그 밖의 금융사가 DSR 50%라는 점을 감안한다면 충분히 감안할 수 있는 수치라고 판단됩니다.
이런 몇 가지 이유로 인해 전세퇴거자금대출에 대한 고민은 끝이 없이 계속되고 있으며, 이런 상황 속에서 갈피를 찾지 못하는 경우가 속속 생겨나고 있는 것입니다.
예전 집값이 오를 때만 해도 제도권 금융기관에서 대출을 못 받으면 고금리인 대부를 받아서라도 집을 매수했습니다. 대출 이자 보다 집값이 더 오를꺼란 기대감에 충분히 도전해 볼 만한 가치가 있었겠지만 지금은 아닙니다. 고금리 시대에 엄청난 부담이 가속되기만 할 뿐이죠..
그럼에도 불구하고 어쩔 수 없이 DSR이 안나온다는 이유로? 혹은 LTV에 대한 비율이 부족한 이유로? P2P나 대부업 등을 알아보는 경우라면 절대적으로 말리고 싶고요.. 또한 2금융권인 캐피탈이나 저축은행 역시 올바른 선택지는 아니라고 말씀 드리고 싶습니다.
그렇다면 결과적으로 방향성을 잡아야 합니다.
이런 상황에서 보다 합리적인 선택이 될 수 있는 것이 바로 상호금융권이 될 수 있으며, 상호금융권(새마을금고, 신협, 수협, 농협 등)에 대해 꼭 알아볼 필요가 있는 것 입니다.
※ 상호금융권 담보대출 특징(전세퇴거자금 활용)
1. DSR규제 없이 담보대출 진행이 가능하다
2. LTV 80%범위내에서 대출 진행이 가능하다
3. 직장인, 프리랜서의 경우에도 심사가 가능하다
4. 사업자금의 진행 방향성으로 담보대출이 가능하다
5. 신용점수가 높지 않더라도 심사가 가능하다
6. 소득신고자료가 부족하더라도, 추정소득 및 신고되지 않은 소득증빙도 가능하다
7. 기존 고금리 및 분산된 채무 통합에 적극 활용할 수 있다
현재 전세퇴거자금 및 보증금 반환대출에 있어 알아보는 분들이 많습니다. 이런 상황에 있어 해당 정보가 꼭 도움이 되길 바라면서 해당 내용을 작성해 보았고요~ 어떤 상황이라도 성심성의껏 상담 도와 드리고 있으니 사소한 부분이라도 궁금하신 부분이 있으시면 꼭 문의 주시길 바랍니다. 아래 이미지를 클릭하시면 저와 함께 실시간 소통이 가능하오니 참고하시길 바라며, 저는 더 좋은 정보를 통해 찾아뵙도록 하겠습니다. 감사합니다.
